京投发展|焕新TOD的场景共创###
2月26日,京投发展股份有限公司总裁高一轩在TOD规划建设与综合开发论坛上,发表了《焕新TOD的场景共创》精彩演讲,从行业发展洞察、焕新产品呈现、破圈场景营造三方面,分享了京投发展穿越TOD发展历程,不断进行产品迭代升级的创新成果与经验。
(资料图片仅供参考)
根据中国城市轨道交通协会统计,截至2022年12月31日,我国内地共有55座城市开通轨道交通,其中地铁8012公里,占总开通里程77.85%。预计到2025年,我国内地开通运营城市轨道交通的城市将达到65个,运营里程将超过15000公里。
来自交通运输部数据显示,2022年全国城市轨道交通客运量194亿人次,预计今年客流量将达到新高。城市轨道交通的巨大客流量是TOD发展的前提和基础,TOD项目可以依托稳定的客流量实现周期穿越。
从2020-2022年相关统计数据来看,目前全国TOD以地铁停车场上盖开发、地铁站点开发为主,随着在建、规划线路的开通,未来将产生更多的开发机会。
事实上,2022年各地铁公司加码TOD赛道,成为土地市场上的拿地新势力。第三方数据显示,2022年权益拿地金额TOP100的企业中,有8家地铁公司上榜,超过2021年和2020年全年上榜的地铁公司数量之和。
京投发展认为,地铁停车场上盖开发和站点一体化综合开发共同构成TOD持续增长的万亿蓝海。在专注深耕的地铁停车场上盖综合开发细分领域,京投发展历经十余年创新探索与经验积累,先后打造了琨御府、公园悦府、岚山、愉樾天成、北熙区等标杆项目,实现了TOD产品的不断迭代。
随着行业拐点、慢钱时代的到来,TOD开发的技术和经验门槛不再是决定性因素,京投发展提出了「用户主义」理念,回归用户价值,从企业需求转向用户需求,把TOD开发与更好的生活方式结合,开启了由产品中心主义到用户中心主义、单维价值创造向多维价值创造、功能化产品向生活方式转移的探索与实践,将三观正(高精神含量)、颜值高(高审美)、关系好(高情感浓度)这一核心理念不断在产品与服务中落地呈现。
作为北京城市向东、东坝区域共建版图上的代表项目,北熙区既是京投发展TOD整体开发技术的全面应用,也是用户主义实践于TOD的具体尝试。
东坝未来将形成使馆级新区,承接三里屯的价值溢出,北熙区在多轨交汇的区域底盘上,开辟未来人文都市生活试验场,展现次世代大城的独特气质与生活主张:利用上盖天然产生的城市高差,丰富设计视角,通过城市尺度下的人行视角、花园尺度下的美学视角、共享尺度下的街区视角,形成区域最具活力的有机体。
在北熙区,我们设计多维度的慢行链接系统,形成合理连接盖上和地面、并与城市连接的多重优化解决方案。譬如规划一条盖上空中连廊,直接连接商业综合体,实现社区与城市无缝链接,同时,从地铁出来可以不经过地面,直接通过交通核到达上盖住宅区;连接盖上和地面的重要垂直交通核,与城市道路相融合,变为城市界面的一部分,同时垂直交通核结合周边公园绿化、公交站台,形成让人驻足的、有丰富趣味的入口前场空间。
基于城市尺度下的人行视角设计,形成了社区多重入口,让北熙区居民可以直接从地铁通道回到自家楼下,也可以穿过城市微中心的商业,直接来到盖上,进入社区——归家和出行成为畅通而愉悦的旅行。
而从花园尺度下的美学视角出发,我们通过多样化的生态空间,利用垂直绿化,为人们提供自然亲和的绿色场所。如以侧壁形成的天然高差变成了儿童活动娱乐区,基于高差设计竖向山水景观,侧壁旁边变成可以慢行的景观空间等。
北熙区利用多个景观组团,提炼出40个景观节点,这些景观融入强烈的人文艺术、生活方式等功能属性,营造「社区在公园之中,公园在社区之内」的意境。
京投发展·北熙区项目效果示意图
在TOD街区,大量的集中式开放空间,为我们打造超级场景提供了无限可能。北熙区充分利用TOD高差打造以「绿谷」为核心的第二生活平台,其中,绿谷是一条连接北岗子站和东风站城市微中心的人文街区,它是住宅和城市的中间尺度,集合日常社交、运动、艺文等生活内容,在社区内外创造出高效、丰盛、人文的街区氛围。
绿谷既是连接站点间的地上慢行系统,也是与生活紧密相连的人文角落,既是城市的客厅,也是人情汇聚的节点。这里将营造充满乐趣与惊喜的日常风景、亲切温暖的「邻里」与「附近」,以及丰盛多元的生活方式。
京投发展·北熙区项目效果示意图
过去三年,京投发展以檀谷及慢闪公园为先锋阵地,进行了用户主义的重要实践。慢闪公园采用策展的逻辑,用非固定的形式邀请生活方式品牌来展演,形成了未来生活的微缩打样。来自新消费、文化、艺术、影视等跨领域人才陆续成为檀谷的主理人,通过共创形成与用户需求同频共好的生活方式共同体。
借由檀谷及慢闪公园的生活方式营造实验,京投发展得以打破传统开发思维边界,不断吸引和联动地产之外的跨界资源进行价值共创,逐步形成赋能场景营造与内容链接的生态圈,进而在北熙区打造更高能级的城市生活方式试验场。
从去年的单向街书店文学节,到今年的孟京辉×北熙区《幻想三部曲》观影会活动,北熙区不仅复制了檀谷&慢闪公园的模式,还通过东西联动、相互赋能,实现了私域流量及城市精神的拉通。在、中,我们有详细的解读,欢迎戳链接进一步了解。