近二十年来，房地产在中国经济中是一个非常特殊的存在，它不仅是居住产品，也不仅是金融产品，它还承担着稳定经济基本盘的重任。

每当中国经济走入困局的时候，房地产是何走向就会成为舆论普遍关注的焦点，众说纷纭，好不热闹。

(相关资料图)

毫无疑问，今年以来，中国经济陷入了前所未有的困境，驱动中国经济发展最主要的三架引擎：投资、消费、出口，全部出问题了。

1，据文化和旅游部的数据显示，2023年“五一”假期期间，全国国内旅游出游合计2.74亿人次，按可比口径恢复至2019年同期的119.09%；实现国内旅游收入1480.56亿元，按可比口径恢复至2019年同期的100.66%。

相比于疫情前的2019年，愿意出行旅游的人多了，消费总额却堪堪打平，充分说明人民群众的消费信心不足。

2，据国家统计局发布的2023年中国经济半年报显示，今年上半年，全国固定资产投资（不含农户）243113亿元，同比增长3.8%，其中，民间固定资产投资128570亿元，同比下降0.2%。

三年疫情，政府没钱了，民间也没钱了。

3，据海关总署数据显示，前7个月我国货物贸易进出口总值23.55万亿元。其中，出口13.47万亿元，同比增长1.4%；进口10.08万亿元，同比下降1.1%。

全球经济陷入低迷，外贸需求减少是板上钉钉的事情，短期内大幅改善的可能性很小。

再叠加中美经济脱钩、青年失业率连续数月超过20%、大学生毕业人数创新高等诸多不利因素，中国经济想维持稳定的发展速度，所面临的压力可想而知。

重压之下，最有效的良药就是扩大内需，刺激消费。

作为扩大内需最重要组成部分之一的房地产，理所当然地再次走到聚光灯前。

房地产对经济的拉动作用，对民生的重大影响就不再赘述，每个中国人应该都感同身受。

形势如此严峻，到底该放手救市还是继续控制？

对地方政府而言，这似乎不是一个问题，从去年开始，各个地方就不停地出台各种政策，试图给房地产松绑。

普及一个知识点，到底是谁最希望房价地价上涨？

这就要谈到中央与地方的博弈了，1994年分税制改革，中央与地方就税收分配达成了这样一种默契：

大部分税收由地方转归中央，中央再以转移支付的方式统筹还给地方，同时，为了弥补地方财政收入的缺口，地方拥有的预算外资金和非预算资金留作自用。

而土地出让收入恰恰是地方预算外资金的大头，这一块是不用上缴中央的。

很多地方政府财政收入的主要来源就是土地出让，称作“土地财政”，过去三十年中国经济的高速增长，“土地财政”功不可没。

又不用挨板子又能得好处，从动机上来讲，地方政府是最希望房价地价上涨的。

真正有动力遏制房价地价无序上涨的，只有中央政府，因为“土地财政”在推动经济发展的同时，也结出了非常严重的恶果。

不断高涨的房价让人民群众怨声载道，房地产绑架金融让系统性金融风险暴增，小微制造业的利润被侵蚀，贫富差距被扩大，地域差距被拉大，等等等等。

泡沫越大，风险越大，左脚踩右脚是不能上天的。

但是，中央政府也是两难。

不控房价，人民怨气很大，经济风险剧增；房价控的狠了，经济消费凋零，地方政府收入锐减，同时，国际形势的变化对中国经济政策的选择影响也非常大。

中央政府只能在各方压力中不停摇摆，不停权衡，不停取舍。

进入2023年，中央各部门的房地产调控政策明显出现了变化。

1，放宽利率。

2023年1月5日，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

2，优化供地。

2月3日，自然资源部优化完善集中供地政策，调整的重点在于取消全年供地次数的限制，以适应当前楼地市环境，有助于缓解房企资金压力。

3，全面降准。

3月27日，央行决定于降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5500亿元，降准有助于缓解银行资金成本压力，房地产供需两端也将从中受益。

4，央行降息。

6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。

以上LPR在下一次发布LPR之前有效，这是自2022年8月以来LPR首次调整。

5，降低大城市落户门槛。

8月3日，公安部称将探索户籍准入同城化，试点实施灵活落户政策，大力推进以人为核心的新型城镇化，全面放宽Ⅰ型大城市落户条件，完善超大特大城市积分落户政策。

这一系列政策组合拳充分表明，中央政府希望一定程度上放开房地产管控，以促进经济发展。

问题来了，这些行动到底有没有用呢？

这个问题的答案，其实从过去二十年的房地产调控措施和成果，就能看得一清二楚。

近二十年来，中国的房产成交价格和成交量经历过两次短期内的猛烈上涨，一次是2009年，一次是2016年，两次都有非常特殊的大背景。

一，“四万亿”投资计划。

2008年，由美国房地产次级贷款引发的金融危机很快蔓延到全球，世界经济陷入衰退之中，国际市场需求大减。

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